こんにちは。千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
農転や開発許可を専門に業務を行っています。
市街化調整区域の田んぼや畑に
「自動車整備工場を建てたい」
というご相談は、千葉・茨城・埼玉で非常に多いテーマです。
しかし現実には、
- 農地法の許可
- 都市計画法の開発許可
- 雨水浸透阻害許可
- 盛土規制法
- 排水計画
- 近隣同意
- 造成の規模判定
など、ハードルが多く、個人で進めるのはほぼ不可能です。
この記事では、
市街化調整区域 × 農地（田・畑） × 自動車整備工場
という難易度の高い組み合わせを、専門家として徹底的にわかりやすく解説します。
1｜なぜ自動車整備工場は許可が厳しいのか？
市街化調整区域は、都市計画法（特に34条）により
”市街化を抑える区域” として指定されています。
そのため、
- 住宅
- 店舗
- 工場
- 倉庫
- 整備工場
これらの建築行為は、原則として禁止 です。
加えて、敷地が「農地」である場合は、
農地法4条（自己の農地を転用）
農地法5条（農地を買って転用）
の許可が必要になります。
つまり 調整区域 × 農地 × 工場（準工業用途） の三重苦。
市街化調整区域で最も審査が厳しい部類です。
2｜「農地転用」の定義（農地法に基づく）
農地法では、農地を転用することを次のように定義しています。
農地を農地以外のものにすること（農地法4条1項・5条1項）
根拠：農地法4条1項、5条1項
つまり、田や畑の上に
- 建物を建てる
- 駐車場にする
- 資材置き場にする
これらはすべて「農地転用」です。
特に自動車整備工場は、
建築＋舗装＋排水＋騒音＋油脂取り扱い
など、農地への影響が大きいため審査は非常に慎重になります。
3｜農転が必要なケース／不要なケース
●農転が必要
- 田や畑に整備工場を建てる
- アスファルト舗装をする
- 砕石を入れて敷地造成する
- コンテナ・プレハブを置く
- 駐車場として自動車を長時間置く
●農転が不要（例外）
- 耕作に必要な軽トラを一時的に停める程度
- 仮置きの軽微な砂利敷き（※判断は自治体による）
農地転用は「使い方で判断」されます。
建築物が無くても、「農地として使っていない」と判断されれば転用です。
（根拠：農地法の解釈基準）
4｜千葉・茨城・埼玉に多い事例
●① 市街化調整区域 × 農地 × 既存道路沿い
整備工場は道路付けが大切ですが、
調整区域の農地は「農道」「里道」接道が多く建築不可のケースが頻発。
●② 調整区域だが周辺に工場がポツポツあるタイプ
昔の既存工場があるため「できる気がする」が、
実は現在の規制では新築不可。
行政の「既存不適格」扱いがほとんど。
●③ 調整区域 × 農振農用地区域（青地）
もっとも厳しい。
そもそも農振除外が必要で、半年〜1年以上かかることも。
（農振除外の流れ：農用地区域除外申出 → 都県協議 → 3か月〜12か月）
5｜農地の種類と転用の可否（重要）
農地はランク別に分類されています（農地法運用指針）。
| ランク | 内容 | 許可の可否 |
|---|---|---|
| ①農振農用地（青地） | 最優良農地 | 原則不可 |
| ②甲種農地 | 公共投資あり | 不可 |
| ③第1種農地 | 集団農地 | 不可 |
| ④第2種農地 | 小規模農地 | 条件付きで可 |
| ⑤第3種農地 | 市街地に近い農地 | 許可の可能性高い |
（根拠：農地転用手続書籍 第2章）
自動車整備工場は「工場」扱いとなり負荷が大きいため、
④・⑤でないとほぼ不可能です。
6｜手続きの全体像（調査→申請→審査→許可）
農地と調整区域は、許可の“重ねがけ”が必要です。
●【STEP1】事前調査（最重要）
- 農地のランク
- 農振の有無
- 調整区域の34条許可の可能性
- 接道条件
- 排水先の確認
- 雨水計画
- 盛土規制法の該当有無
●【STEP2】農地転用（農地法4条・5条）
提出先：農業委員会
審査期間：約1〜2ヶ月
（根拠：農地転用7章 「受付〜許可まで」）
●【STEP3】開発許可（都市計画法29条）
500㎡以上の造成＋建物 → 開発許可が必要
（根拠：都市計画法29条）
整備工場は 用途的に開発許可が必ず必要 になるケースが大半です。
●【STEP4】雨水浸透阻害許可（市町村）
舗装・建築物により雨水が浸透しなくなるため、
市町村の「雨水浸透阻害行為の許可」が必要。
▼一般的な基準
- 敷地の不浸透面積の増加
- 浸透トレンチの設置
- 浸透桝・貯留槽の容量計算（例：年50mm/h雨量対応）
●【STEP5】盛土規制法の確認（2023施行）
大規模盛土・急傾斜造成がある場合は
「宅地造成等規制法」および「盛土規制法」に該当。
特に自動車整備工場は
- 平坦な敷地を作る盛土
- 基礎下の転圧
- 大型車出入りによる荷重対策
を行うため、盛土高さ・土量の計算が必要。
●【STEP6】構造・排水・油水分離槽の設計
整備工場には油脂が流れ出る可能性があるため
- 油水分離槽
- 特定施設（自動車修理業）の届出（環境）
- 排水計画図
が求められます。
●【STEP7】許可 → 着工
7｜必ず押さえる注意点・よくある失敗
●① 「農転取れれば建てられる」と思っている
→ 本番は都市計画法の開発許可
農転だけ通っても建築できません。
●② 雨水計画を甘く見ている
調整区域は排水先（側溝・水路）が弱い。
浸透・貯留が必須で費用も数百万になるケースあり。
●③ 近隣農地への影響を買いかぶる
農地は水の流れが命。
造成により水が隣地に流れると 絶対に許可が下りません。
根拠：農地転用の審査基準（隣接農地の営農阻害）
●④ 農振（青地）のまま突っ込む
→ 半年以上ムダになる
青地は除外しないと絶対に建てられません。
●⑤ 造成を先に始めてしまう（違反）
→ 無許可転用となり、農地法違反。
再申請が極めて困難になります。
8｜Q&A
Q1｜調整区域でも整備工場は建てられる？
可能性はあるが難易度は高い。
都市計画法34条12号（既存事業者）・14号（周辺との調和）などが適用できるケースのみ。
Q2｜農地転用はどれくらい時間がかかる？
通常：1〜2ヶ月
農振除外あり：6ヶ月〜1年
Q3｜雨水浸透阻害許可とは？
舗装や屋根で雨水が地面にしみ込まなくなるため
市町村の許可が必要になる制度。
要件：浸透トレンチ・貯留槽・計算式など。
Q4｜費用はどれくらい？
- 農地転用申請：20〜40万円
- 開発許可：70〜150万円
- 造成工事：200〜700万円
- 雨水対策：50〜300万円
※規模による
Q5｜まず何をすべき？
用途地域・農地ランクの調査が最優先。
これを誤ると半年〜1年ムダになります。
9｜まとめ
- 市街化調整区域で整備工場は 許可が最難関レベル
- 農地転用（農地法）＋ 開発許可（都市計画法）が必須
- 雨水浸透阻害許可・盛土規制法にも注意
- 農振農用地（青地）は原則不可 → 除外が必要
- 近隣農地への排水・日照・騒音の影響が重要
- 自己判断で造成を始めると取り返しがつかない
自動車整備工場の計画は、
「農地×調整区域」×「工場用途」 という最難関の組み合わせですが、
事前調査と戦略次第で道は開けます。
10｜まとめ
まずは、市役所（都市計画課・農業委員会）に相談してみましょう。
自分での申請が難しい場合は、専門家の行政書士への相談をおすすめします。