こんにちは。
千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
当事務所では、農地転用や開発許可といった土地活用に関する手続きを専門に行っています。
はじめに：なぜ「農地転用の流れ」を知っておくべきか
「親の畑に家を建てたい」
「田んぼを駐車場にしたい」
「空いている農地を活用したい」
このようなご相談を日々多くいただきます。
しかし、いざ動こうと思っても「何から始めればいいの？」「許可までどのくらいかかるの？」と不安に感じる方がほとんどです。
実は、農地転用の手続きは “申請書を出せば終わり” ではありません。
事前調査や関係機関との調整、さらには許可後の登記変更まで、段階を踏む必要があります。
この記事では、初めての方でも安心できるよう、農地転用の許可が出るまでの流れを、順を追って詳しく説明します。
農地転用とは？（農地法第4条・第5条）
まず基本から確認しましょう。
農地転用とは、「農地を農地以外の目的で使うこと」を指します（農地法第4条第1項・第5条第1項）。
- 例：田んぼに家を建てる、畑を駐車場にする、資材置場にするなど
つまり、「耕作をやめて別の用途に変えること」が転用です。
この行為を行うには、原則として都道府県知事（または市町村長）の許可が必要です。
許可が必要なケースと不要なケース
許可が必要なケース
- 自分の農地を宅地・駐車場・資材置場にする場合（農地法第4条）
- 他人に農地を売って、その人が宅地などに変える場合（農地法第5条）
- 農地を一時的に太陽光パネルや作業ヤードにする場合
許可が不要なケース
- 市街化区域内の農地で、農業委員会への「届出」で済む場合
- 農業用倉庫（200㎡未満）の建設（農地法施行規則第29条第1号）
ただし、市街化調整区域の場合は必ず「許可」が必要です。
また、許可には都市計画法の開発許可が絡む場合もあり、注意が必要です。
許可までの流れ（全体像）
ここからが本題です。
農地転用許可までの流れを、７章構成（書籍『農地転用1〜7章』に準拠）に沿って説明します。
【STEP1】 事前調査と確認（第1章・第2章参照）
まずは「この土地がそもそも転用できるのか」を確認します。
- 青地か白地かの確認（農業振興地域制度）
→ 青地は原則転用不可。除外申出（農振除外）から始まるため、半年〜1年かかることも。 - 都市計画法上の区分（市街化区域／調整区域）
- 地目・登記・課税内容の確認
- 上下水道・道路・排水ルートの確認
ここで確認を怠ると、後から「申請できない土地だった」というケースも。
特に調整区域では、都市計画法34条の「例外条件」を満たすかも同時に見ていきます。
【STEP2】 事前相談（市町村・農業委員会）
農地転用の申請は、必ず事前相談が第一歩です。
窓口で次のような項目を確認します。
- 転用目的の正当性（住宅・駐車場など）
- 排水・雨水処理の計画
- 隣地への影響
- 必要な他法令許可（開発許可・水路占用など）
ここで指摘された点を踏まえ、設計図や配置図を整えるのが重要です。
【STEP3】 書類の準備
必要書類は次のようなものです。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図
- 案内図（排水経路を明記）
- 土地利用計画図（配置図）
- 現況写真
- 資金計画書（預金通帳写し・融資内定書など）
市町村によっては、提出部数が3〜5部求められる場合もあります。
また、登記簿や図面は発行から3か月以内の新しいものを用意します。
【STEP4】 申請書の作成
申請書には以下の内容を正確に記入します。
- 土地の所在・面積・現況
- 転用目的（例：分家住宅・駐車場など）
- 転用理由書
- 資金計画
- 隣地への影響と対策
※農地法第5条申請（譲渡・貸与を伴う）では、相手方の氏名・住所も記載。
誤記があると「補正指示」が入り、翌月回しになることもあります。
【STEP5】 申請受付・審査・現地調査
提出後、農業委員会による審査が始まります。
おおまかな流れは以下の通りです。
- 受付・形式審査（書類チェック）
→ 不備があれば補正連絡。数日内の対応が必要。 - 現地調査（農業委員・県職員立会い）
→ 申請地に「許可申請中」の立札を掲げる自治体も。 - 農業委員会総会での審議（毎月1回開催）
- 都道府県（または市）の決裁
→ 都市計画法の開発許可と同時審査されることも。
申請から許可までは、通常1.5〜2か月前後。
ただし補正や他法令協議が入ると3か月以上かかる場合もあります。
【STEP6】 許可証交付とその後の手続き
許可が下りると、「農地転用許可証」が交付されます。
この段階でようやく工事や建築が可能になります。
許可後は以下の手続きも必要です。
- 許可証の原本を大切に保管（登記申請時に使用）
- 建築完了後、地目変更登記を行う（宅地・駐車場など）
- 固定資産税の区分が変更されるため、税務課へ届出
許可までにかかる期間の目安
| 手続き段階 | 期間の目安 |
|---|---|
| 事前調査・相談 | 約1〜2週間 |
| 書類作成・補正 | 約2〜4週間 |
| 審査・現地調査 | 約1〜1.5か月 |
| 許可証交付まで | 合計 約2〜3か月 |
| ※青地除外（農振除外）を含む場合 | 6か月〜1年超 |
よくある失敗・注意点
- 境界が未確定のまま申請
→ 分筆登記が間に合わず、翌月に繰越し。 - 農振除外を忘れていた
→ そもそも申請自体が受理されない。 - 申請目的と建物用途が不一致
→ 「住宅目的」で申請したのに事務所兼用など。 - 資金証明の添付漏れ
→ 自己資金・融資証明どちらも必要。 - 都市計画法の開発許可を失念
→ 農地法許可が下りても着工できない。
Q&A よくある質問
Q1. 許可が下りるまでにどれくらいかかりますか？
→ 通常は2〜3か月。ただし青地を含む場合は半年以上。
Q2. 農地転用の許可を取れば、すぐに建てられますか？
→ 許可証交付後に建築確認申請・開発許可などが完了して初めて着工可能です。
Q3. 許可の有効期限はありますか？
→ 許可日から3年以内に着工しないと、再申請が必要になるケースがあります。
まとめ：農地転用は「計画と順序」が命
農地転用の許可は、申請書類の正確さ・時期・関係者調整の3要素で決まります。
申請月の締切を逃すと、1か月以上ずれ込むことも。
焦らず、まずは現地確認と窓口相談から進めましょう。
終わりに
千葉・茨城・埼玉エリアでは、地域ごとに手続きや審査基準が微妙に異なります。
自分での申請が難しい場合は、経験豊富な行政書士に相談することで、時間と労力を大幅に節約できます。