こんにちは。千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
当事務所では「農地転用」や「開発許可」といった土地の手続きを専門に扱っています。
「農地を売るときに許可が必要って本当？」
「貸すだけでも農地転用になるの？」
「手続きをせずに売ったらどうなるの？」
今日は、そんな疑問に答えながら、農地法5条の許可（農地転用5条許可） について解説します。
1. そもそも農地転用5条とは？
農地法第5条第1項にはこうあります。
「農地を農地以外のものにする目的で、権利の移転または設定をする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない」【農地法第5条第1項】
つまり、売る・貸す・名義を変えるときは5条許可が必要。
「自分で自宅を建てる」場合は4条許可ですが、他人に渡すときは5条許可になります。
参考条文リンク：農地法（e-Gov 法令検索）
2. よくある質問（Q&A形式）
Q1. 農地を子どもに相続したら5条許可は必要？
→ 相続は「権利移転」ですが、相続による移転は例外で許可不要です。
ただし、その後子どもが住宅を建てる場合は「4条許可」、他人に売る場合は「5条許可」が必要になります。
Q2. 農地を貸すだけなら届出でいいの？
→ いいえ。貸す（賃貸借契約）も「権利設定」なので5条許可が必要です。
「売る」より軽いと思われがちですが、同じ扱いです。
Q3. 許可を取らずに売買契約してしまったら？
→ 無効になります（農地法第64条）。
つまり、お金を払っても法的に売買は成立しません。トラブルのもとです。
Q4. どれくらい期間がかかる？
→ 通常は2〜3か月。青地（農振地域）では農振除外手続きが必要で、半年〜1年以上かかることも。
Q5. 費用はどれくらい？
→ 市町村手数料は数千〜数万円。測量・分筆で40〜60万円。都市計画法の開発許可も必要なら追加で数十万〜数百万円。
3. 許可が必要になる具体例
- 千葉県柏市：親から受け継いだ田んぼを住宅業者に売る
- 茨城県守谷市：畑を月極駐車場にして貸し出す
- 埼玉県春日部市：農地を資材置場として不動産会社に貸す
いずれも「他人への権利移転」が関わるので、必ず5条許可が必要です。
4. よくある失敗パターン
- 隣接農地への配慮不足
→ 排水や日照に影響を与え、農業委員会から指摘。 - 資金計画が不十分
→ 資金証明（通帳コピーやローン審査書類）がなく、補正指示を受ける。 - 農振除外を忘れていた
→ 青地のまま申請して却下。半年以上のロスに。 - 契約を先行させてしまった
→ 許可が出る前に売買契約を結び、結局契約無効に。
5. 許可をスムーズに取るためのポイント
- 早めに農業委員会に相談すること（最低2〜3か月前）
- 測量・境界確定を前倒しで進める
- 資金証明を揃える（通帳コピー、ローン内定通知）
- 隣接地所有者との関係を良好に保つ（同意や理解が重要）
6. 千葉・茨城・埼玉での特徴
- 千葉県：都市計画区域が細かく分かれており、開発許可との二重手続きになりやすい
- 茨城県：調整区域が多く、都市計画法34条許可を同時に取るケースが多い
- 埼玉県：市街化区域内は比較的スムーズだが、農振地域（青地）はハードルが高い
7. まとめ
- 農地法5条許可は、農地を「売る・貸す」際に必須。
- 許可を取らずに契約しても無効になるため注意。
- 千葉・茨城・埼玉では都市計画法の許可や農振除外が絡むケースが多い。
- 余裕をもって準備することが成功のカギ。