こんにちは。千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
当事務所では「農地転用」や「開発許可」といった土地活用の手続きを専門に扱っています。
「親の畑に家を建てたい」
「相続した農地を売却したい」
「空いている農地を駐車場にしたい」
千葉・茨城・埼玉では、こうしたご相談がとても多いです。
でも調べてみると必ず出てくるのが――
👉 農地法3条・4条・5条、そして「農転5条」というキーワードです。
- 自分のケースは3条？4条？5条？
- 許可と届出はどう違う？
- 必要書類と費用は？
- 無許可だとどうなる？
今日は、3条・4条・5条の違いを整理したうえで、特に「農転5条」を徹底的に深掘り し、検索者が一番知りたい「費用」「必要書類」「失敗例」「地域ごとの実例」まで解説します。
農地法3条・4条・5条の違い（まず全体像を理解する）
比較表
| 条文 | 適用場面 | 許可権者 | 無許可のリスク |
|---|---|---|---|
| 農地法3条 | 農業利用のために権利を移転する場合 （例：農地を買う・借りる・貸す／農業を継続する前提） | 農業委員会 | 契約無効（農地法3条7項） 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 |
| 農地法4条 | 自分で所有する農地を農地以外に転用する場合 （例：自宅を建てる／自分の会社用地にする） | 都道府県知事 または指定市町村長 | 原状回復命令（工事中止・復元） 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 |
| 農地法5条 | 農地を他人に渡し、その人が農地以外に転用する場合 （例：売却して宅地に／貸して駐車場に／親が子に貸して家を建てる） | 都道府県知事 または指定市町村長 | 契約無効（農地法5条3項） 原状回復命令・工事停止命令 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 |
👉 ポイントは「自分で転用＝4条」「他人に渡して転用＝5条」。
ここが検索者が一番混乱しやすい部分です。
農転5条とは？（検索者が最も知りたいポイント）
農地法第5条は、「農地を売ったり貸したりして、他人が非農業利用する場合」 に必要な許可を定めています。
適用されるケース
- 農地を売却して買主が住宅を建てる
- 農地を貸して借主が駐車場にする
- 親が農地を子に貸して、子が家を建てる（使用貸借）
- 農地を法人に貸して倉庫や店舗を建てる
👉 親子間・親戚間でも、無償でも、必ず5条の許可が必要。
許可と届出の違い
- 市街化区域 → 農転5条の届出で足りる
- 市街化調整区域や青地（農振地域） → 農転5条の許可が必要
👉 千葉・茨城・埼玉は調整区域が多いため、ほとんどが「許可案件」です。
農転5条に必要な書類
代表的なものを整理すると：
- 登記事項証明書（3か月以内）
- 公図（コピーで可の場合あり）
- 位置図・案内図（2500分の1都市計画図など）
- 資金計画書（通帳コピーや融資決定通知）
- 建築計画概要書（建物の用途・規模）
- 排水計画書（農地に悪影響がないことの説明）
- 契約関係書類（売買契約書・賃貸借契約書・使用貸借契約書）
👉 書類不足や記載ミスがあると補正になり、翌月回しになるケースが多いので要注意です。
農転5条の費用（リアルな目安）
内訳
- 書類取得費用：数千円
- 行政書士報酬：20〜50万円
- 測量費用：30〜80万円（境界不明な場合）
- 地目変更登記：1〜2万円＋司法書士報酬
- 都市計画法の開発許可（必要な場合）：50万円以上
👉 合計で 30〜100万円超。
駐車場や二世帯住宅など規模が大きい案件ではさらに高額化します。
自分でできること／専門家に任せるべきこと
自分でできる
- 登記簿・公図・住民票の取得
- 位置図や案内図の準備
専門家に任せるべき
- 農転5条申請書の作成（資金計画・契約関係の正確な記載が必要）
- 境界確定測量（隣地立会い必須）
- 契約書の整備（親子間でも必要）
- 都市計画法の開発許可との調整
👉 「自力でできるのは書類取得まで」「申請書や測量は専門家必須」というのが現実的なラインです。
よくある失敗例（千葉・茨城・埼玉で実際にあったケース）
- 「砂利敷きなら農地のままで大丈夫」と思い、無許可で駐車場化 → 原状回復命令
- 親子間だからと手続きを省略 → 建築確認が下りず、住宅建築が遅延
- 書類不備で農業委員会に補正指示 → 翌月扱いになり、着工が1か月遅れ
- 境界を曖昧にして申請 → 隣地所有者からクレーム、追加で50万円以上の測量費
実際の事例（地域性を踏まえて）
- 千葉県松戸市：親の農地を子に貸し、住宅建築 → 許可取得に3か月、費用約40万円
- 茨城県取手市：相続農地を駐車場に転用 → 境界測量必要で約80万円
- 埼玉県春日部市：農地を法人に貸して倉庫建築 → 開発許可も必要、総費用150万円超
👉 同じ農転5条でも、区域・面積・利用目的で費用も期間も大きく変わる のが現実です。
まとめ
- 農地法3条＝農業利用の権利移転
- 農地法4条＝自己転用
- 農地法5条＝権利移転＋転用（これが一番実務で多い）
- 親子間・親戚間・無償でも5条が必要
- 無許可は契約無効・原状回復命令・罰則のリスク
- 費用は30〜100万円超。境界測量や開発許可でさらに高額に
- 自力でできるのは書類取得まで。申請書や測量は専門家に任せるのが安心
👉 千葉・茨城・埼玉で農地を活用したい方は、まず農業委員会に相談し、そのうえで専門家へ依頼するのが「損をしない近道」です。