こんにちは。千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
当事務所では「農地転用」や「開発許可」といった土地活用の手続きを専門に扱っています。
「親から農地を相続したけど、売却したい」
「親の畑に家を建てたい」
「遊んでいる農地を駐車場にしたい」
千葉・茨城・埼玉では、こうしたご相談が本当に多いんです。
でも調べていくと必ず出てくるのが――
👉 農地法3条・4条・5条
特に「農転5条」という言葉です。
- 自分のケースは3条？4条？5条？
- 許可と届出はどう違う？
- 費用はいくらかかる？
- 無許可でやったらどうなる？
今日は、こうした疑問にお答えしつつ、競合記事にはない「実務の事例」や「地域性（千葉・茨城・埼玉の特徴）」も交えて、農転5条を軸に農地法3条〜5条を徹底解説 します。
農地法3条とは？｜農業利用のための権利移転
定義
農地法第3条は、「農地を農業目的で権利移転・貸借する場合」 に適用されます。
条文では、所有権移転、賃借権、使用貸借など、農業を続ける前提での権利設定を指します。
典型例
- 農業をしたい人が農地を購入する
- 農地を農業のために貸す（賃貸借・使用貸借）
- 相続した農地を親族に農業用として貸す
許可権者
農業委員会の許可が必要。
※農業経営基盤強化促進法による利用権設定の場合は不要。
無許可のリスク
契約が無効（農地法第3条第7項）。
さらに、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（農地法第64条）。
👉 ポイント：農業利用なら3条。売買・貸借でも「農業を続ける前提」なら3条です。
農地法4条とは？｜自己転用
定義
農地法第4条は、「自分の農地を、自分で非農業目的に転用する場合」 に適用されます。
典型例
- 親の畑に自分の家を建てる
- 農地を自分の会社の駐車場にする
許可権者
原則は都道府県知事（または指定市町村長）。
市街化区域内の農地は届出で足りる（農地法第4条第1項第7号）。
無許可のリスク
原状回復命令＋罰則（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）。
👉 ポイント：自分で使う転用は4条。
農地法5条とは？｜権利移転＋転用
定義
農地法第5条は、「農地を他人に渡して、その人が非農業目的に転用する場合」 に適用されます。
典型例
- 農地を売却して買主が住宅を建てる
- 農地を貸して、借主が駐車場にする
- 親が農地を子に貸して、子が家を建てる（使用貸借）
許可権者
都道府県知事（または指定市町村長）。
市街化区域内は届出で足りる（農地法第5条第1項第6号）。
無許可のリスク
契約が無効（農地法第5条第3項）。
原状回復命令、工事停止命令、さらに3年以下の懲役または300万円以下の罰金。
👉 ポイント：「貸す」「売る」など権利を動かす＋非農業利用＝5条
3条・4条・5条の違いをまとめると？
| 条文 | 適用場面 | 許可権者 | 無許可のリスク |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農業利用のために権利移転 | 農業委員会 | 契約無効＋罰則 |
| 4条 | 自分で非農業利用 | 都道府県知事（指定市町村長） | 原状回復命令＋罰則 |
| 5条 | 他人に渡して非農業利用 | 都道府県知事（指定市町村長） | 契約無効＋原状回復命令＋罰則 |
農転5条が必要なケース（具体例）
- 親の農地に子が住宅を建てる（使用貸借）
- 農地を売却して宅地にする
- 農地を貸して駐車場にする
- 農地を法人に貸して倉庫や店舗にする
👉 「親子間でも、タダで貸すだけでも、農転5条が必要」 という点は特に誤解が多いポイントです。
届出と許可の違い
- 市街化区域内 → 届出でOK
- 市街化調整区域や青地（農振地域） → 許可が必要
👉 千葉・茨城・埼玉は調整区域が多いので、許可案件になることが大半 です。
農転5条の費用はどれくらい？
費用の内訳
- 書類取得：数千円
- 行政書士報酬：20〜50万円
- 測量費用：30〜80万円（境界が不明な場合）
- 地目変更登記：1〜2万円＋司法書士報酬
- 都市計画法の開発許可（必要な場合）：50万円以上
👉 合計で30〜100万円超になることも珍しくありません。
自分でできること／専門家に任せること
自分でできること
- 登記事項証明書、公図の取得
- 住民票、印鑑証明書の取得
- 位置図・案内図の準備
専門家に任せるべきこと
- 農転5条申請書の作成（資金計画・契約関係の記載）
- 境界確定測量（隣地立会い必須）
- 使用貸借契約書や賃貸借契約書の整備
- 都市計画法の許可調整
👉 「申請書を一度で通す」ためには専門家のサポートが必須です。
よくある失敗例
- 「砂利敷きなら大丈夫」と思って無許可で駐車場 → 原状回復命令
- 親子間だから手続き不要だと思い、建築確認が下りず家を建てられない
- 書類不備で申請が翌月回しに → 建築スケジュールが大幅遅延
- 測量を怠り隣地所有者と境界トラブルに
千葉・茨城・埼玉の事例
- 千葉県松戸市：親の農地を子に貸し、住宅建築 → 許可取得に3か月、費用40万円程度
- 茨城県取手市：農地を駐車場に転用 → 測量必要で費用80万円
- 埼玉県春日部市：農地を法人に貸して倉庫建築 → 開発許可も必要で150万円以上
👉 地域ごとに「調整区域かどうか」「開発許可が絡むか」で費用・期間が大きく変わります。
まとめ
- 農地法3条＝農業利用の権利移転
- 農地法4条＝自分で非農業利用
- 農地法5条＝他人に渡して非農業利用
👉 特に農転5条は「家を建てたい」「駐車場にしたい」「農地を売りたい」人に直結する手続き。
- 無許可は契約無効や原状回復命令、罰則のリスク
- 費用は30〜100万円超。測量・開発許可で増える
- 自分でできるのは書類取得まで。申請・測量は専門家に任せるのが確実
千葉・茨城・埼玉で農地活用を考えている方は、まず農業委員会に相談し、そのうえで専門家に依頼するのがおすすめです。