こんにちは。千葉県柏市のグリー行政書士事務所、代表の酒井です。
私はこれまで、数多くの「農地転用」「開発許可」のご相談を受けてきました。
その中でも特に多いのが、
- 「親の田んぼに家を建てたい」
- 「畑を宅地にして二世帯住宅を建てたい」
- 「農業をやめたので、空いている農地を住宅に活かしたい」
といったご相談です。
「親の農地を使って家を建てる」ことは、家族にとっても土地にとっても大切な選択です。
しかし、農地は法律によって守られているため、勝手に宅地へ変えることはできません。
そこで必要になるのが「農地転用許可」という手続きです。
この記事では、法律の条文（農地法や都市計画法）を根拠にしつつ、実際に現場でご相談をいただく方の目線で、できるだけわかりやすく解説していきます。
なぜ農地に家を建てるのに許可が必要なのか？
「自分の土地なのに、どうして勝手に家を建てちゃいけないの？」
これは多くの方が抱く疑問です。
農地は、食料を安定して生産するために国が守ろうとしている土地です。
もし自由に住宅や駐車場に変えられると、農地がどんどん減ってしまいます。
そこで、農地法という法律で「農地を農地以外に使うには許可が必要」と決められているのです（農地法第4条・第5条）。
つまり、親の田んぼに家を建てるという行為は、まさに「農地転用」にあたります。
農地転用の基本（農地法第4条・第5条）
農地転用の仕組みはとてもシンプルです。
- 自分の農地を宅地にする場合 → 農地法第4条の許可
- 親の農地をもらって宅地にする場合 → 農地法第5条の許可
つまり、親から農地を譲り受けて家を建てるなら「第5条許可」が必要になるケースが多いのです。
ここを間違えてしまうと、申請が進まず「やり直し」になってしまうこともあります。
どんな農地なら家が建てられるのか？
農地といっても実は種類があります。
国の資料では、農地はランクに分けられていて、ランクが高いほど農業にとって重要な土地とされています。
- 第1種農地・甲種農地：大規模で優良な農地 → 原則転用できない
- 第2種農地：将来的に市街化する可能性のある農地 → 条件付きで転用可能
- 第3種農地：市街地の中にある農地 → 比較的転用しやすい
つまり「街の中にポツンと残っている畑」は家を建てやすく、「一面に田んぼが広がる地域のど真ん中」は難しいということです。
千葉・茨城・埼玉では「市街化調整区域」も多く、都市計画法の制限も加わります。ここが難しさのポイントです。
親の農地に家を建てるときの流れ
ここからは、実際の流れをわかりやすく整理してみましょう。
1. 土地の調査
まずは対象の農地がどんな土地かを確認します。
- 登記簿上の地目（田・畑）
- 都市計画上の区分（市街化区域／調整区域）
- 農地のランク（第1種〜第3種）
特に「青地（農業振興地域内農地）」に指定されている場合は、農振除外という別の手続きから始める必要があり、半年〜1年以上かかることもあります。
2. 市役所・農業委員会に事前相談
「ここに家を建てたいのですが、可能ですか？」と聞くのが第一歩。
役所は敵ではなく、むしろ協力してくれる存在です。
3. 権利関係の整理
- 親から贈与や相続で名義を移す
- 相続登記が未了なら、まず登記を完了させる
ここが整理できていないと、申請自体が受け付けてもらえません。
4. 測量・分筆
農地の一部を宅地にしたいときは、分筆登記が必要です。
境界確定や測量には数か月かかることもあります。
5. 農地転用許可申請
農業委員会を通じて都道府県知事（または市町村長）が判断します。
6. 審査・現地調査
実際に役所の方が現地に来て、土地の状況を確認します。
7. 許可証交付
すべてクリアすると、ようやく許可証が交付されます。
この許可証をもって、建築確認申請に進むことができます。
必要になる書類
農地転用では、多くの書類が必要です。
- 登記事項証明書（3か月以内のもの）
- 公図・都市計画図
- 案内図（赤枠で申請地を表示）
- 資金計画（預金残高や住宅ローン事前審査の結果）
- 住民票・戸籍謄本（親子関係や相続関係を証明）
- 測量図・排水計画図
書類だけでも準備が大変ですが、役所の担当者や専門家に相談しながら進めると安心です。
費用と期間の目安
- 農地転用申請費用：数十万円（行政書士報酬＋測量費など）
- 都市計画法の開発許可：数百万円規模になることも
- 期間の目安
- 市街化区域（届出）…1〜2か月
- 調整区域（許可）…3〜6か月
- 青地の農振除外から始める場合…半年〜1年以上
「今年の春までに家を建てたい」と思っても、実際には半年以上かかることもあるため、早めの準備が肝心です。
よくある失敗
- 許可が出る前に造成を始めてしまい「違反」扱いになった
- 父の名義のまま相続登記をしておらず、申請できなかった
- 青地だと知らずに申請し、半年以上手続きが止まった
- 農業委員会への説明不足で補正が続き、許可が翌月回しになった
「知らなかった」では済まされないこともありますので、注意が必要です。
Q&A
Q. 親から農地をもらうだけなら登記すればいい？
→ 農地は売買や贈与に農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。
Q. 農地転用許可が下りたらすぐ建築できる？
→ 建築基準法や都市計画法の条件もクリアしている必要があります。
Q. 青地は必ず無理ですか？
→ 条件を満たせば「農振除外」が可能ですが、半年以上かかります。
まとめ
親の農地に家を建てたい――これは家族の生活を考える上でとても自然な願いです。
ただし、農地法や都市計画法といった複数の法律をクリアする必要があります。
焦らず、まずは市役所に相談してみましょう。
そして「自分での申請は難しい」と感じたら、専門の行政書士に相談するのが安心です。